Je spoustu lidí, co si vzali hypotéku, aby si koupili nový byt (dům) či zrekonstruovali svůj starý byt a posléze se přestěhovali do většího bytu či rodinného domu a původní byt si ponechali k pronájmu. S pronájmem bytu je však mnoho starostí a jednou z nich je i správné zdanění příjmů z nájmu u fyzických osob.

Příjmy z nájmu se u fyzických osob daní podle §9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „zákona o DzP“). Nájem bytu by měl být řádně zdokladován oboustranně podepsanou nájemní smlouvou, ze které vyplývá výše měsíčního nájemného a další povinnosti nájemce a pronajímatele. Základem daně z příjmů z nájmu jsou příjmy ponížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení.

O jaké výdaje se jedná? V podstatě má každý dvě možnosti, jak uplatnit výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu. Jednou z možností je použití „výdajového paušálu“, kdy se výdaje stanoví ve výši 30% z vykázaných příjmů, maximálně lze však od příjmů odečíst částku ve výši 600 000 Kč. Toto je elegantní řešení pro ty, kteří se nechtějí starat o případnou administrativu kolem nájmu bytu, jelikož není třeba vést žádnou další evidenci výdajů, pouze si stačí evidovat obdržené příjmy za pronájem bytu. Zde je třeba ještě zdůraznit, že do daňového přiznání za daný rok se zahrnou pouze skutečně přijaté úhrady za pronájem. Pokud je například nájemce v prodlení s placením a nájemné za poslední měsíc roku splatné v daném měsíci uhradí až následující kalendářní rok, pak se nejedná o zdanitelný příjem daného roku, ale o příjem roku následujícího, ve kterém proběhla úhrada. V případě úhrady nájemného bankovním převodem poslouží jako doklad o skutečné úhradě nájemného bankovní výpis z účtu, kde je vidět skutečné datum úhrady. V případě úhrady nájemného hotově doporučuji vystavovat příjmové pokladní doklady k příslušnému datu úhrady nájemného nájemcem.

Použití „výdajového paušálu“ není tedy tolik administrativně náročné, nicméně nemusí být pro pronajímatele příliš výhodné z hlediska výsledné daňové povinnosti. Pokud tedy máte prokazatelné výdaje spojené pronájmem bytu, doporučuji uplatňovat výdaje ve skutečné výši a vést si evidenci příjmů a výdajů. Jako evidence Vám postačí tabulka v Excelu. Mezi prokazatelné výdaje můžete zahrnout úhrady za spotřebu el. energie, plynu, vodného a stočného, dále úhrady do fondu oprav, úhrady za pojištění bytu a domácnosti a případné opravy. Důležité však je, aby faktura byla vždy vystavená na Vaše jméno. Do výdajů můžete zahrnout i telefonní poplatky, případně poštovné, pokud musíte s nájemcem komunikovat i písemně. Pokud pronajímáte byt i s vybavením, je vhodné poskytnuté vybavení vyjmenovat v příloze k nájemní smlouvě. Následně pak můžete do uznatelných výdajů zahrnout i úhrady za opravy na daném vybavení nebo úhrady za jeho výměnu v případě pořízení vybavení nového.

Důležitá poznámka na konec – pokud pronajímáte byt, na který máte hypoteční nebo obdobný úvěr, pak ztrácíte nárok na uplatnění nezdanitelné části základu daně podle §15 odstavce 3 zákona o DzP – úroky z úvěru zaplacené ve zdaňovacím období na základě potvrzení od banky či jiné finanční instituce, která úvěr poskytla. Ani samotná splátka hypotéky není výdajem na dosažení, zajištění a udržení příjmu.

Pokud si nebudete vědět rady s následným zpracováním daňového přiznání, v případě že budete vykazovat i příjmy z nájmu, neváhejte se na nás obrátit, rády Vám s tím pomůžeme!

Za JVL finance, Jana Andreovská

Zdroj: Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů